Le prix d’entrée impose le co-investissement
Le prix d’entrée pour un riad en médina de Marrakech se situe entre 80 000 et 250 000 euros à rénover, et peut dépasser 450 000 euros clés en main. Face à ces montants, acheter à plusieurs est une option logique. Mais au Maroc, les véhicules juridiques ne fonctionnent pas comme en France.
L’indivision : simple mais risquée
L’indivision est le régime par défaut quand plusieurs personnes achètent un bien ensemble. Chaque co-indivisaire détient une quote-part du bien. Aucune formalité de création, pas de frais de structure, acquisition rapide devant notaire.
Le vrai risque : toute décision importante (vente, travaux majeurs) requiert l’unanimité. En cas de désaccord, n’importe quel indivisaire peut demander la vente judiciaire du bien via l’article 978 du DOC (Dahir des obligations et contrats). Le bien se retrouve alors aux enchères, souvent en dessous du prix du marché.
En cas de décès d’un indivisaire, ses héritiers entrent automatiquement dans l’indivision. Si l’un d’eux refuse de coopérer, c’est le blocage total.
La SCI au Maroc : un outil juridique existant mais sous-exploité
La Société Civile Immobilière existe bien dans le droit marocain. La loi 31-18, publiée au Bulletin Officiel le 26 août 2019, encadre les SCI avec des obligations renforcées de transparence.
Toute SCI doit être constituée par contrat écrit, enregistré et inscrit au registre dédié des sociétés civiles immobilières (tenu par le tribunal de première instance). Le décret d’application n° 2.23.100, adopté en novembre 2024, impose aux SCI existantes de mettre leurs statuts en conformité et de s’inscrire à ce registre avant novembre 2025.
Le problème concret : les banques marocaines ne financent quasiment pas les SCI. Pour qu’une SCI puisse hypothéquer son bien et obtenir un crédit, son « dossier spécial » à la conservation foncière doit être parfaitement à jour (capital, gérant, siège social). Or ces dossiers spéciaux ne sont toujours pas numérisés — leur consultation ne peut se faire que physiquement. Résultat : les établissements bancaires préfèrent financer des personnes physiques.
À cela s’ajoute une méconnaissance généralisée : notaires, banquiers et investisseurs marocains utilisent peu la SCI car elle reste perçue comme un outil « français ». Les MRE habitués au système français se heurtent souvent à cette réalité une fois au Maroc.
La tontine : le mécanisme méconnu
La clause tontinière prévoit que le dernier survivant des co-acquéreurs devient seul propriétaire. Juridiquement, elle est régie par la liberté contractuelle (article 230 du DOC). Elle évite la succession et l’indivision au décès d’un co-acquéreur.
Limites : la tontine n’est pas résiliable unilatéralement. En cas de mésentente entre co-acquéreurs vivants, personne ne peut sortir sans l’accord de tous. Certains notaires marocains refusent de la rédiger par manque de familiarité avec le mécanisme.
Comparatif : quelle formule choisir ?
| Critère | Indivision | SCI | Tontine |
|---|---|---|---|
| Création | Immédiate | 2 à 4 semaines (notaire + CRI) | Clause dans l’acte d’achat |
| Coût de structure | Nul | 5 000 à 15 000 MAD | Nul |
| Financement bancaire | Facile (emprunt individuel) | Très difficile | Normal |
| Risque de blocage | Élevé (unanimité) | Modéré (statuts modulables) | Moyen |
| Transmission | Complexe (héritiers) | Souple (cession de parts) | Automatique (survivant) |
Ce que Miraj recommande
Pour un co-investissement dans un riad destiné à la location saisonnière, la formule la plus pragmatique au Maroc reste l’indivision conventionnelle avec une convention solide rédigée par un avocat. Cette convention doit prévoir : les règles de majorité, les conditions de sortie, le droit de préemption et les modalités de gestion courante.
La SCI est pertinente si les co-investisseurs prévoient une détention longue (10 ans+) et n’ont pas besoin de financement bancaire marocain. La tontine convient à deux associés de confiance avec une vision patrimoniale à très long terme.
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