15 000 € bruts ≠ 15 000 € nets
Un riad qui génère 15 000 euros de revenus bruts par an sur Airbnb ne vous rapporte pas 15 000 euros. Entre la conciergerie, les charges courantes, la fiscalité et l’entretien, la marge nette se situe généralement entre 55 % et 65 % du chiffre d’affaires brut. Cet article décompose chaque poste.
La conciergerie : le poste principal
À Marrakech, les sociétés de conciergerie Airbnb fonctionnent selon trois modèles.
Modèle commission : 15 % à 25 % pour les appartements, 30 % à 40 % pour les riads. La fourchette haute s’explique par la complexité (personnel de maison, entretien du patio, gestion des artisans).
Modèle forfait mensuel : entre 100 et 400 €/mois. Plus prévisible mais moins avantageux en basse saison.
Modèle à la prestation : ménage (20–50 €), accueil/départ (15–30 €), gestion des réservations (5 % du prix/nuit).
Les charges fixes mensuelles
Eau et électricité : 800 à 2 000 MAD/mois (climatisation et chauffage d’eau pèsent lourd).
Internet et domotique : 300 à 500 MAD/mois (fibre + caméras + serrure connectée).
Gardien / homme de maison : 3 000 à 5 000 MAD/mois (quasi indispensable en médina).
Assurance multirisque : 3 000 à 6 000 MAD/an.
Comptabilité : 500 à 1 000 MAD/mois si vous déclarez via une structure.
L’entretien : le poste sous-estimé
Un riad n’est pas un appartement. Les matériaux traditionnels demandent un entretien régulier :
Tadelakt : reprise des fissures et repolissage tous les 3 à 5 ans (5 000–15 000 MAD/pièce). Boiseries (cèdre, thuya) : traitement anti-termites annuel (2 000–5 000 MAD). Étanchéité terrasse : vérification annuelle (3 000–10 000 MAD). Plomberie : canalisations anciennes, interventions fréquentes (5 000–10 000 MAD/an).
Provision d’entretien recommandée : 5 % du chiffre d’affaires brut annuel.
Simulation : riad 4 chambres en médina
Taux d’occupation : 63 % (médiane Airbnb Marrakech 2024). Tarif moyen : 680 MAD/nuit (~68 €).
Revenu brut : 230 nuits × 680 MAD = 156 400 MAD (~15 200 €).
Déductions : conciergerie 30 % = 46 920 MAD. Charges fixes = ~60 000 MAD/an. Entretien 5 % = 7 820 MAD.
Résultat net
Revenu net avant impôt : ~41 660 MAD, soit 27 % du brut.
Le rendement net réel est significativement inférieur au rendement brut affiché. C’est la réalité de la gestion locative d’un bien traditionnel en médina.
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Miraj internalise la gestion locative : pas de commission conciergerie externe. Revenue management actif, reporting transparent via Miraj Hub, entretien mutualisé.
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