Investir, c’est aussi savoir sortir
La revente d’un bien immobilier au Maroc est soumise à la Taxe sur le Profit Immobilier (TPI). Depuis janvier 2023, le taux est uniformisé à 20 % du profit net.
Comment se calcule la TPI
Profit net = Prix de vente − (Prix d’achat revalorisé + Frais d’acquisition + Dépenses de travaux justifiées).
La revalorisation du prix d’achat : le fisc applique un coefficient annuel qui compense l’inflation. Plus vous détenez longtemps, plus la revalorisation joue en votre faveur.
Les frais déductibles : frais de notaire, droits d’enregistrement, honoraires d’architecte, coût des travaux (avec factures). Un abattement forfaitaire de 7 % du prix de cession est également accordé.
Cotisation minimale : même si votre profit net est faible ou nul, vous devez payer au minimum 3 % du prix de vente. Ce plancher s’applique systématiquement.
Exemple chiffré
Achat 2020 : 2 000 000 MAD. Travaux facturés : 800 000 MAD. Frais d’acquisition : 140 000 MAD. Revente 2026 : 4 500 000 MAD.
Prix d’achat revalorisé (~6 ans) : ~2 240 000 MAD. Déductions totales : 2 240 000 + 800 000 + 140 000 + 315 000 (7 %) = 3 495 000 MAD.
Résultat fiscal
Profit net : 4 500 000 − 3 495 000 = 1 005 000 MAD. TPI à 20 % : 201 000 MAD.
Vérification cotisation minimale : 3 % × 4 500 000 = 135 000 MAD. La TPI (201 000) étant supérieure, c’est elle qui s’applique.
Plus-value nette après impôt : ~1 359 000 MAD (~125 000 €). Soit 46 % de rendement sur le capital investi en 6 ans.
Exonérations possibles
Résidence principale : exonérée si occupée > 5 ans ET prix de vente < 4 000 000 MAD. Au-delà de 4 millions, l’exonération ne s’applique plus. Ne concerne pas les biens en location (cas de la plupart des riads d’investissement).
Quand revendre ? Le timing optimal
Cycle de rénovation : revendre dans les 5 à 7 ans suivant la rénovation, quand le bien est en excellent état et avant les gros travaux de maintenance.
Coefficient de réévaluation : plus la détention est longue, plus le prix d’achat est revalorisé. Mais au-delà de 8–10 ans, l’entretien érode la plus-value.
Contexte macro : le Maroc co-organise la Coupe du Monde 2030 avec l’Espagne et le Portugal. Marrakech fait partie des villes hôtes. Le pays a atteint près de 20 millions de visiteurs en 2025 (+14 % vs 2024) avec des recettes de 138 milliards de MAD (+21 %). L’aéroport de Marrakech est en cours d’agrandissement. Objectif national : 26 millions de visiteurs d’ici 2030.
Vous préparez votre sortie ?
Miraj intègre la stratégie de sortie dès le business plan initial. Chaque investisseur connaît son horizon de détention cible et les conditions optimales de revente.
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