Les chiffres qu’on vous montre vs la réalité
On lit partout que les riads offrent des rendements de 8 %, 10 %, voire 15 %. Ces chiffres existent — mais ils sont bruts, et souvent calculés sur des hypothèses optimistes.
Les données du marché Airbnb Marrakech (2024–2025)
Annonces actives : environ 7 965 (marché le plus dense du Maroc).
Taux d’occupation médian : 63 %, soit ~230 nuits/an. Monte à 80 % en haute saison (mars-mai, sept-nov), descend à 40–45 % en basse saison.
Tarif moyen global : ~68 €/nuit (700 MAD) tous biens confondus (appartements, chambres, riads). Pour un riad 4 chambres bien situé en médina, le tarif réel est de 3 000 MAD/nuit (~290 €), petit-déjeuner inclus.
Revenu annuel moyen par annonce : ~15 200 € tous biens confondus. Pour un riad 4 chambres à 3 000 MAD/nuit et 63 % d’occupation : ~690 000 MAD/an (~67 000 €).
Rendement brut vs net : la vraie différence
Riad 4 chambres acheté 2 500 000 MAD (~230 000 €) après rénovation. Tarif : 3 000 MAD/nuit, 230 nuits/an. Revenu locatif : 690 000 MAD/an.
Rendement brut : 690 000 / 2 500 000 = 27,6 %. C’est le chiffre brut — impressionnant, mais il faut en déduire toutes les charges.
Charges annuelles réelles : conciergerie 30 % (207 000), charges fixes (60 000), entretien 5 % (34 500). Total : ~301 500 MAD.
Le vrai rendement
Revenu net : 690 000 − 301 500 = 388 500 MAD (~38 000 €). Rendement net : 388 500 / 2 500 000 = 15,5 %.
Le rendement net (15,5 %) reste solide, mais il représente bien la moitié du rendement brut (27,6 %). Chaque point de charge compte — c’est pourquoi la maîtrise de la gestion fait toute la différence.
Comment améliorer le rendement
Internaliser la gestion : supprimer la commission conciergerie (30 %) est le levier le plus puissant.
Revenue management : ajuster les tarifs en temps réel selon la saisonnalité et les événements. Gain potentiel : +15 à 25 % de revenu brut.
Diversifier les revenus : cours de cuisine, excursions, petit-déjeuner, transferts aéroport. Ces extras représentent 10 à 15 % de CA additionnel.
Réduire la vacance : viser des séjours de 3 à 7 nuits (créneau le plus rentable à Marrakech).
Le vrai argument : la plus-value à la revente
Le rendement locatif ne raconte qu’une partie de l’histoire. C’est la combinaison rendement locatif modeste mais régulier + plus-value à la revente qui fait la force de l’investissement en riad.
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