Les chiffres qu’on vous montre vs la réalité
On lit partout que les riads offrent des rendements de 8 %, 10 %, voire 15 %. Ces chiffres existent — mais ils sont bruts, et souvent calculés sur des hypothèses optimistes.
Les données du marché Airbnb Marrakech (2024–2025)
Annonces actives : environ 7 965 (marché le plus dense du Maroc).
Taux d’occupation médian : 63 %, soit ~230 nuits/an. Monte à 80 % en haute saison (mars-mai, sept-nov), descend à 40–45 % en basse saison.
Tarif moyen : ~68 €/nuit (700 MAD). Varie de 40–50 € (riad 2 chambres basique) à 200–400 € (riad 5 chambres haut de gamme).
Revenu annuel moyen par annonce : ~15 200 € (tous types de biens confondus).
Rendement brut vs net : la vraie différence
Riad 4 chambres acheté 2 500 000 MAD (~230 000 €) après rénovation. Revenu locatif : 180 000 MAD/an.
Rendement brut : 180 000 / 2 500 000 = 7,2 %. C’est le chiffre que les agents mettent en avant.
Charges annuelles réelles : conciergerie 30 % (54 000), charges fixes (60 000), entretien (9 000). Total : ~123 000 MAD.
Le vrai rendement
Revenu net : 180 000 − 123 000 = 57 000 MAD. Rendement net : 57 000 / 2 500 000 = 2,3 %.
Le rendement net réel est 3 fois inférieur au brut affiché. Ce n’est pas une anomalie — c’est la réalité de la gestion locative d’un bien traditionnel en médina.
Comment améliorer le rendement
Internaliser la gestion : supprimer la commission conciergerie (30 %) est le levier le plus puissant.
Revenue management : ajuster les tarifs en temps réel selon la saisonnalité et les événements. Gain potentiel : +15 à 25 % de revenu brut.
Diversifier les revenus : cours de cuisine, excursions, petit-déjeuner, transferts aéroport. Ces extras représentent 10 à 15 % de CA additionnel.
Réduire la vacance : viser des séjours de 3 à 7 nuits (créneau le plus rentable à Marrakech).
Le vrai argument : la plus-value à la revente
Le rendement locatif ne raconte qu’une partie de l’histoire. C’est la combinaison rendement locatif modeste mais régulier + plus-value à la revente qui fait la force de l’investissement en riad.
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Miraj construit chaque business plan sur les deux composantes : cash-flow locatif ET valorisation patrimoniale. Pas de rêve à 15 % de rendement — des projets rentables sur la durée.
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